全國注冊物業管理師統考于2010年首次舉行，從最終的考試通過率來看，深圳物業管理進修學院、建設部全國房地產業深圳中心在全國領先，整體培訓效果也受到普遍好評。作為其培訓師資團隊的核心成員，我參與了全國近二十個城市的培訓輔導，接觸了幾千學員。在2011年統考之前，有必要把一些行之有效的備考做法，以及應該避免的誤區，加以歸納總結，以供借鑒和參考。
一、切實注重基本概念的掌握
    復讀機發明者鐘道隆將軍，有一段“45歲學英語，46歲當翻譯”的傳奇經歷，并因其首創的英語學習逆向法而聞名全國。在由清華大學出版社出版的《學習貴在開竅》一書中，他提出一個著名觀點——“基本概念管一輩子”。
    從學習的基本規律來看，任何知識，但凡能夠入門，無不要求有扎實的基本功。而基本功是否扎實，一個最重要的標志就是看對基本概念的理解和掌握程度。因此，基本概念是學習的重中之重，物業管理師考試也是如此。
    中物協領導多次表示，物業管理師考試要體現出實際能力與水平，避免“高分低能”。在去年統考中，尤其是在通過率均相對較低的《物業管理綜合能力》和《物業管理實務》（以下分別簡稱《綜合》與《實務》）兩門考試中，這一點得到了充分體現。
    舉例來說，《綜合》中涉及經濟學、心理學的選擇題，都要求對相關概念非常清晰，而最后的案例分析大題20分，更是要求對需求法則、近因效應等概念能夠完整復述，并能結合案例描述的事實進行分析�！秾崉铡繁M管主觀題占80%，仍體現出注重概念的傾向性，如關于物業服務成本具體構成的題目，不僅要求考生記住成本的內涵，更要能夠對具體開支做出相應判斷；尤為值得一提的，則是最后的計算題，絕大多數考生，包括很多財務人員和負責編制標書的市場人員，都栽了跟頭。其根源不是數學計算的復雜性，而是對于營業稅及附加基本概念的理解有誤——5.5%稅率的計算基數應該是物業服務費收入，而不是物業服務成本，也不是物業服務成本外加利潤——平�？忌�都僅僅注意記住5.5%這個數字，卻忽視了概念本身。至于《物業管理基本制度與政策》和《物業經營管理》（以下分別簡稱《制度》與《經營》），涉及基本概念的題目也是占相當比重。
    基本概念的學習，大致可分為三個層次：一是能記憶復述，二是能深刻理解，三是能舉一反三，用于分析實際問題。而從去年的考試來看，不僅要能記住文字表述，還要能理解含義，并能寓于實際的物業管理與服務工作中，做到融會貫通。例如，《綜合》中以示意圖形式出現的建筑設備方面的選擇題、《實務》中以結構圖形式出現的組織形式方面的選擇題等，都是對基本概念理解的更高要求，單純依靠文字記憶是難以應付的。而像前面提到的把基本概念隱含于案例分析與計算中的情況，更是如此。許多人成績不佳的一個重要原因，就是只注重第一個層次，盡管費時不少，但卻收效不佳。
    值得指出的是，此次考試中，確有不少考生因工作關系，在課本上花費時間很少但卻成績合格。凡此種情況，皆因其本身對于最基本的一些概念都早已理解，并能據此做出正確的判斷分析——這反證了基本概念的極端重要性，而不是“無需看書復習也可過關”的例證。事實上，與有人沒看多少書就通過考試相對照，也有不少人一味死記硬背，耗費大量時間精力卻最終鎩羽而歸。
    因此，要想真正提高學習效率，都應該對基本概念高度重視，并賦予其最高的學習優先級。
二、知識的邏輯性入手，提高學習的效果與效率
    如果說眾多知識點是散落無序的珠子，那么邏輯性就是一根串連珠子的絲帶，使學習者可以“牽一發而動全身”，做到融會貫通，牢固記憶。
    正如毛澤東所說，“感覺到了的東西，我們不能立刻理解它，只有理解了的東西才更深刻地感覺它”。即使單純從教材內容記憶的角度，記憶也并非是內容越少越好，甚至記憶效果跟內容多少并無直接聯系，真正決定記憶效果的是邏輯性——只有把握住知識點之間的邏輯關系，才能夠做到事半功倍。
    以《綜合》后三章來說，學員普遍存在兩種認識誤區：一是認為建筑工程、設備等知識，純粹是記憶的東西，沒什么好學；二是缺乏相關專業背景的學員認為“從未接觸，無法掌握”。針對于此，在培訓中我側重從工程邏輯的角度編排內容，講課時始終突出邏輯性與理解記憶，最終結果是，幾乎所有學員，包括從未涉足這一方面的行政管理人員，普遍反映工程邏輯更簡明，這一部分內容其實容易掌握。
    社會心理學上有一個心理現象叫“自證預言”，就是當你自認為某些東西不可能掌握的時候，就會在這種心理暗示下，放棄努力或回避問題，認為自己“不應該學會”，最終結果則正好印證自己原先的預言。
    所有考試內容中，最能體現知識體系邏輯性的，當屬《綜合》的經濟學和《經營》的投資分析技術與收益性物業價值評估方面的內容。其看似復雜的圖表曲線和計算公式把相當多的考生給嚇住了，以至于不少人一開始就打退堂鼓，打算放棄——這正是“自證預言”的心理使然。
    事實上，邏輯性強的知識點的最大好處是，一旦對于其中的邏輯關系徹底搞懂，那么無須強記也可長期牢固記憶，而且只要找對突破口，邏輯性是人人都可理解、可掌握的。
    以《綜合》的經濟學部分為例，概念之間有著密切的聯系，并且通過一些計算關系體現其邏輯性。像邊際收益遞減規律、供需變化、彈性系數分類，還有產量曲線、成本曲線的變化特征，以及廠商利潤最大化、投入量的最優組合和最大收益產量組合等，看似令人眼花繚亂，但是只要在逐個概念透徹理解的基礎上，按照教材內容，結合個人的生活經驗和類比事例，認真領會其中的邏輯關系，用不了幾天時間就可以全部掌握——當然是就應對教材范圍內的考試而言，而不是成為經濟學家！
    再拿《經營》來說，最讓學習者頭疼的，莫過于投資分析技術與收益性物業價值評估方面看似復雜的公式與計算（幸好2010年考試沒有在這一方面出什么有難度的題目）。實際上，只要掌握各種系數的定義、搞懂單利和復利的計算公式，再記住等差數列的求和公式（這并非很難的東西，即使記憶也不用費時太多），那么很多公式都是可以自行推導的。只要把這種邏輯性吃透，你就會發現一通百通——收益性物業價值評估涉及的計算公式并非新東西，而是前面投資分析技術有關公式的具體運用。換言之，并不是像很多人害怕的那樣“又有公式要記”，而僅僅是對前面內容的復習和應用而已。所謂“打蛇打七寸”，只要在前面章節的邏輯性上下足功夫，所有的計算題目就都可涵蓋。
    而且更重要的是，單純記憶公式只是短時有效，時間一長就會完全忘記，縱使你有時間反復記憶，到了考場上壓力一大，相似公式之間的細微差異就可能造成混淆，導致前功盡棄。但是有了邏輯的理解，即使無需刻意記憶，也可以牢固把握，而且對于細微之處，憑借邏輯與推導，即可做到準確無誤。
    另外一個需要強調邏輯性的，是《物業管理實務》，也是2010年最讓考生大跌眼鏡的一科�？记皫缀趺總�學員都對《實務》成竹在胸——其自信來源于自己幾年、甚至一二十年的工作經驗，或者來源于看似非常熟悉的教材內容——而最終的通過率卻幾乎墊底。
    究其原因，是很多人忽視了案例分析的答題邏輯性，而這與教材內容的背誦記憶或習以為常的工作流程相去甚遠。以業主的需求、咨詢或投訴為例，其基本邏輯是：首先要界定是否是屬于物業企業的管理服務范圍或責任范圍，如果是，則要按照法律法規或合同、制度等處理；如果不是，則應告知并提供幫助指導。無論是與否，都應該做好溝通、跟進或反饋，必要時還要做好記錄或者逐級匯報等等。如果僅僅能夠記住書中的內容，或者是憑借日常的經驗隨意發揮，那么是很難獲得高分的。其他諸如現場管理、安全防范、承接查驗、招投標等，也都有其內在邏輯性，學習者必須予以重視。
    總之，邏輯性的理解是簡潔高效的捷徑，而不是深不可測的陷阱，尤其是對于工作緊張、記憶力有所衰退而理解力良好的在職人員，是尤為值得重視的學習方法。
三、學用結合，深刻理解
    在去年的考前培訓中，針對考試知識面寬、知識點多且分散、學員學習時間緊張等特點，我們在培訓中堅持了三條：一是圍繞課本，以考試大綱為主線，把涉考內容全部講透；二是結合物業管理實際，提升學員實際能力；三是開闊眼界，提供更多相關信息。
    之所以如此，主要基于兩方面的考慮：一方面，拋開考試，單純從掌握知識的角度來看，枯燥的記憶既不科學也無趣味，而把平常管理專題講座中的案例、故事甚至影視作品剪輯等加入培訓中，可以使學員在放松的心態下自然而然接受；另一方面，結合工作實際，可以使學員有感性的認識，不僅對學員的實際工作會有幫助，同時也適應“理論結合實際”的考試指導思想。
    事實證明，這種培訓思路是成功的。以南京、西安等地的培訓為例，在課后的反饋問卷調查中，絕大部分學員給出了“超值”、“優秀”的評語，而且其通過率位居前列。而從2010年的考題來看，無論是客觀選擇題（像《綜合》中關于水泥出廠后的重新檢測時間、垃圾處理原則、外部性等考題），還是主觀論述題（《綜合》最后大題和《實務》大部分案例題），都體現出密切結合物業管理工作實際的特點，這就要求學習者在備考過程中，結合工作實際做到真正理解，學用相長。
四、  擺正做題、記憶和理解的關系
    從應試角度看，考試必須要做題，因此題目練習是物業師備考的一個重要環節。這里要重點說明的是，學習者一定要擺正做題、記憶和理解的關系。
    首先，做題本身不是目的，而是幫助梳理知識點、查缺補漏的一個手段。除了在考場上遇到沒有把握或不會的題目必須猜測答題之外，考前做題的重點并非計較得了多少分，而是關注做錯了多少、錯在哪里、為什么錯。
    其道理很簡單，所謂學習進步就是把“不會的”或“錯的”變成“會的”或“對的”。而很多人之所以大量做題卻無明顯效果，根本原因在于其總是盯著分數，一套題做完了只關心做對多少，而不愿意返回教材中，把丟分的地方徹底搞明白。如此一來，會的依舊會，不會的依舊不會，大量時間消耗卻并無什么收獲。
    其次，做題是一種有效的記憶輔助手段。在以前的英語培訓中，我采用過一種稱之為“正確觀訓練”的方法，效果不錯，此次復制到物業師培訓中同樣收效良好。具體做法是：搜集足夠的試題，比如20套（前提是試題質量要過關而非粗制濫造），分為5組，每4套試題一組，然后再按照題型分組，例如每4套試題的單選題、多選題再分別分組。做題時，一次完成一組，嚴格按考試時間計時，完成之后自我評分，對于不會的、無把握而猜測的，或者粗心做錯的，都做上標記并改錯。所有試題做完一遍之后，可以開始下一輪，一般還會有做錯的題目（但數量會大大減少），同樣標記并改錯。如此循環，直到全部做對為止。這種方法適用于臨考之前的突破，會使考生對于相關知識點形成一種近乎直覺的“正確觀”。
五、  結語
    對于考試，每個人都不陌生，每個人也都有自己的獨特的體驗、認識和經驗。本文的內容都是從學習方法論的共性角度，根據培訓實踐和學員反饋，加以總結提煉而成的，僅供參考。而每個人的情況都有所不同，如果能夠結合自身情況，在學習方法上下些功夫，而不是一味強記硬背，或者單純題海戰術，那將是“磨刀不誤砍柴工”，定有事半功倍之效。